目前日期文章:201606 (7)

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議價要議得漂亮是門學問。以預售屋為例,接待中心代銷人員都很專業,面對買房者的議價,早就準備好各式各樣的「劇本」見招柝招。

如今相關資訊較容易取得,買房者當然也不能當省油的燈、待宰的羊!

建商開價五百萬元,如果你開口就說:「我出價二百萬元啦!看你要降多少,我再加多少!」建商、銷售人員會認為你是來亂的。

預售屋常常賣的是「未來房價」,房市行情向上時預售屋價格通常較高,但建商開價究竟有沒有「膨風」?到底多高才合理?

消費者可以透過「比價法」來了解合理行情。

 

如何了解行情?

一、建案比較法

舉例:

假設區域內同時有甲、乙、丙三建案,買方想買的是甲案,不妨分別至乙、丙案參觀、詢價,並藉機打聽甲案的成交價,不同的建案銷售人員常會點出彼此建案的優劣長短,買房者可參酌三個建案的位置、建商口碑、建材等,就能掌握該建案的合理售價。

 

二、中古屋比較法

可以利用鄰近類似新成屋或中古屋來比價,在房市行情走高時,預售屋通常會比中古屋貴三到五成,假設區域內中古屋實價登錄行情為一坪五十萬元,附近的預售屋成交價可能會落在六十五萬到七十五萬元之間。

但在房市行情走跌時,預售屋的售價就可能與附近的新成屋或屋齡較新的中古屋價格不相上下。

 

三、成本利潤推算法

此外,還可以用建商的興建成本來推估房價。

推算的方法為將建商購地的成本除以建坪,加上每坪建造費用(大約概抓每建坪十萬元),再加上建商利潤約20%~25%、代銷業者利潤約5%,就大概能推算出約略的單坪底價平均落點,但此法較適用於有公布地價的新興重劃區、或於實價登錄等管道查到土地成本的建案。
但是要留意建商是否有事先刻意利用左口袋換右口袋的土地買賣方式炒地,將土地成本墊高,誤導消費者用較高的價格買房。

 

 

行情取得管道:

不動產實價查詢服務網:http://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action

●房仲相關網站:591好房網信義房屋...(族繁不及輩載,謹先提供常用的一些網站)

●房屋買賣討論網站:mobile01 ;PTT...(族繁不及輩載,謹先提供常用的一些網站)

●自組FB社團、LINE群組,邀請志同道合的朋友對鄰近建案有興趣的網友互相分享

 

買房議價技巧,請依個人條件、房市行情走勢狀況運用~

 

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土地增值稅「自用住宅」優惠稅率重點整理:

什麼是「一生一次」與「一生一屋」?

自用住宅優惠稅率又可以分成「一生一次」及「一生一屋」二種,規定在「土地稅法第34條」第1~5項: 

(第1~4項為「一生一次」的規定;第5項為「一生一屋」的規定)

1.土地所有權人出售其自用住宅用地者,都市土地面積未超過3公畝部分或非都市土地面積未超過7公畝部分,其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按10%徵收之;超過3公畝或7公畝者,其超過部份之土地漲價總數額,依土地稅法第33條規定之稅率徵收之。

2.前項土地於出售前1年內,曾供營業使用或出租者,不適用前項規定。

3.第一項規定於自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值10%者,不適用之。但自用住宅建築工程完成滿1年以上者不在此限。

4.土地所有權人,依第一項規定稅率繳納土地增值稅者,以一次為限。

5.土地所有權人適用前項規定後,再出售其自用住宅用地,符合下列各款規定者,不受前項一次之限制:

(1).出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土第面積未超過3.5公畝部分。

(2).出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋。

(3).出售前持有該土地6年以上。

(4).土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。

(5).出售前5年內,無供營業使用或出租。

  

「土地稅法第34條」第1項所稱自用住宅用地之名詞解釋,可以參照「土地稅法第9條」:

本法所稱自用住宅用地,指土地所有權人或其配偶直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用之住宅用地。

直系親屬:包含爸爸、媽媽、阿公、阿媽、兒子、女兒、孫子、孫女,未成年或已成年均可。

 

「土地稅法第34條第1~4款」,即是「一生一次」優惠稅率之規定,

欲使用一生一次優惠稅率須符合下列幾款條件:

1.土地房屋所有權人:土地及房屋之所有權人,須為本人配偶直系親屬所有。

2.辦竣戶籍登記:本人、配偶或是直系親屬的戶籍須設在這間房子,惟法條規定「...於該地辦竣戶籍登記...」,所以只要在房屋土地移轉當時有戶籍遷入就可以了。

3.面積限制:都市土地面積在300平方公尺90.75以內;或非都市土地700平方公尺211.75以內。

4.無出租或營業使用:土地及房屋於移轉前1年內,不得出租或供營業使用。

5.房屋價值現值:自用住宅建築物工程完成後若未滿1年,其房屋的評定現值必須高於其基地公告土地現值的10%

6.一次限制:符合上述條件,享受自用住宅優惠稅率者,以每人一生限用1次為限。

7.可以「多戶」同時享用「一生一次」優惠稅率。如果同時擁有多戶自用住宅,也都符合條件,只要是在都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺範圍以內者,都可以規劃在同一時間點向稅捐稽徵機關申報土地增值稅,同時適用「一生一次」優惠稅率。

 

「土地稅法34條」第5,為「一生一屋」之規定:

欲使用一生一屋優惠稅率須符合之條件如下:

1.已享用過「一生一次」之規定

2.土地房屋所有權人:土地及房屋之所有權人,須為本人配偶未成年子女
未成年子女:指未滿二十歲的兒子、女兒。

3.辦竣戶籍登記:本人配偶或是未成年子女的戶籍須設在這間房子,惟法條規定「...於該地辦竣戶籍登記...」,所以同樣只要在房屋土地移轉當時有戶籍遷入就可以了。

4.一屋限制:於移轉時,其土地所有權人其配偶未成年子女,沒有該自用住宅以外之其他房屋。(房地移轉時,一家戶只能有該處房地,沒有其他的房屋)

5.持有期間:持有該自用住宅及該土地須6年以上

6.面積限制:都市土地面積在150平方公尺45.37以內;或非都市土地350平方公尺105.87以內。

7.無出租或營業使用:土地及房屋於移轉前5年內,不得出租或供營業使用。

8.「一生一屋」因規定於移轉時,土地所有權人與其配偶及未成年子女,須無該自用住宅以外之房屋,自然沒有同時享有優惠稅率之適用。

小叮嚀:申請按「一生一屋」優惠稅率課徵土地增值稅,應以自用住宅房地同時1次訂約出售者為限,不可分次出售。

 

節稅偏方 

夫妻各1次
夫妻各享有一生一次的機會,如果房子都登記在夫或妻名下,本人享用過1次之後,再次買賣時,如果符合上述自住條件,可以利用夫妻贈與不課徵土地增值稅、不計算贈與稅的規定,先把土地贈與配偶再以配偶的名義簽約買賣,適用自用住宅用地的優惠稅率。
 

一生一次多戶同時享受自用稅率(一生一屋不能同時擁有多戶)
如果同時擁有多戶自用住宅房屋,也都符合自住條件,可以規劃在同一天簽訂買賣契約同一天到稅捐處申報土地增值稅,在都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺範圍內同時適用一生一次自用住宅用地優惠稅率。請注意僅一生一次可多戶同時申請適用,一生一屋因規定出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋,並不適用多戶同時出售者。

 

適用一生一屋 無次數限制
一生一次自用住宅用地優惠稅率一生限用1次,但只要符合一生一屋的各項條件,都可申請適用,無次數限制
 

選擇最有利的一處
尚未用過一生一次優惠稅率者,擁有多戶自用住宅房屋,如果沒有辦法安排同日訂約出售、同日申報,或者可能先後擁有不同地點的自用住宅房屋,可以評估優惠稅率用在那一戶出售時最有利。稅捐處有提供免費的試算服務,可以為您預先估算稅額,只要提供土地所有權人身分證影本及土地所有權狀影本或土地登記謄本,就可以向稅捐處申請每一間房子坐落的土地按自用住宅用地稅率核課時的土地增值稅是多少?按一般用地稅率核課時又是多少?選擇估算結果稅額最高那一間房子申請按自用住宅用地稅率課徵,當然,出售前1年沒有出租或供營業使用,在該地設有戶籍等基本條件是缺一不可的。

比例計算自用土地面積
如果沒有其他房屋,只有這1層樓房,又有部分不是作自用住宅使用,出售時評估的結果,還是選擇自用住宅用地優惠稅率繳納土地增值稅,在供自用住宅使用與非自用住宅使用部分能明確劃分的前提下,出售房屋坐落的土地可以申請依房屋實際使用面積比例計算所占土地面積,分別按自用住宅用地及一般用地稅率繳納土地增值稅。

補提申請自用
符合自用住宅用地的房子出售,如果漏未主張按自用住宅用地稅率繳納土地增值稅,可以在稅單所記載繳納期限內補附證明文件提出申請。

自益信託土地也可以適用
委託人與受益人同屬一人(即自益信託),且地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬做住宅使用,與土地信託目的不相違背者,委託人視同土地所有權人,只要符合自用住宅用地條件,受託人出售此筆土地時,可以適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

小叮嚀 
1.在出售土地時,如果不知道自己是否曾經使用過一生一次的自用住宅用地優惠稅率,可以向稅捐處查詢,它可是有資料庫建檔列管的哦!
2.提醒您夫妻贈與不動產節省土地增值稅,別忘了特種貨物及勞務稅(奢侈稅)相關規定。受贈人受贈之後在短期內銷售持有未滿2年之不動產,應依特種貨物及勞務稅條例(奢侈稅),按實際交易價格的15%或10%課徵特種貨物及勞務稅(奢侈稅)。

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一、甲向乙賣場購買某品牌之全新的除濕機,嗣後發現該除濕機之部份零件原即有瑕疵,可能導致失火燃燒。問:甲得向乙主張何種權利?(25 分)

答:

題示乙賣場出賣之全新的除濕機部分零件原即有瑕疵,係未依債之本旨為給付,屬瑕疵給付。實務上肯定不完全給付債務不履行責任與物之瑕疵擔保責任的競合(最高法院77 年第7 次民庭會議決議)。

準此,甲得向乙主張之權利如下:

(一)乙應負不完全給付債務不履行責任

因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利(民法第227 條)。

如該除濕機之瑕疵能補正時,甲得依關於給付遲延之規定向乙主張權利,即得請求補正,並得請求遲延賠償
不能補正時,甲得依關於給付不能之規定向乙主張權利,即得解除契約並請求乙損害賠償(即準用民法第226 條第256 條給付不能之規定)。

(二)乙應負出賣人之物之瑕疵擔保責任

1.解除契約或請求減少價金

買賣因物有瑕疵,而出賣人應負擔保之責者,買受人得解除其契約,或請求減少其價金。
但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金(民法第359 條)。
故甲得解除其買賣契約,或請求減少其價金,但依情形,解除契約顯失公平者,僅得請求減少價金。

2.缺少保證品質或故意不告知瑕疵者得請求損害賠償

買賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者,亦同(民法第360 條)。
故如乙曾保證其除濕機之品質或故意不告知瑕疵者,甲得對乙請求債務不履行之損害賠償。

3.請求另行交付無瑕疵之物

買賣標的物僅指定種類者(即種類買賣),如物有瑕疵,買受人得不解除契約或請求減少價金,而即時請求另行交付無瑕疵之物(民法第364 條)。
賣場出賣之全新的除濕機應屬種類買賣,故甲得請求乙另行交付無瑕疵之相同種類除濕機。

 

二.乙在自有土地上自力建屋,開挖地基,不慎損及鄰地甲所擁有之房屋,致該屋外牆部份龜裂。問:甲得向乙主張何種權利?(25 分)

答:

本題甲得向乙主張之權利如下:

(一)請求乙停止施工除去危險其他必要之措施

土地所有人開掘土地或為建築時,不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險,或使鄰地之建築物或其他工作物受其損害(民法第794 條)。
此即為土地所有人開掘土地或為建築時應負之防免危險及損害之義務
題示乙在自有土地上自力建屋開挖地基,不慎損及鄰地甲之房屋,致該屋外牆部分龜裂,係違反上述義務,鄰地所有人甲得請求乙停止施工或除去危險或其他必要之措施,以防止損害擴大。

(二)請求乙負侵權行為損害賠償責任:

民法第184 條規定,因故意過失不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同(第1 項)。
違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限(第2 項)。
本題乙開挖地基不慎損及甲之房屋,係屬因過失不法侵害甲之財產權,該當民法第184 條第1 項前段之要件,甲得依本項規定向乙請求損害賠償。又乙之行為違反民法第794 條防免鄰地危險及損害之義務,致甲發生損害,因該條文係屬保護他人之法律,故甲亦得依民法第184 條第2 項規定,無庸舉證證明乙有過失,即得向乙請求損害賠償。

三.民法規定請求判決離婚之事由,並分別於第1053 條及第1054 條規定離婚請求權之消滅事由。請說明上述離婚請求權之消滅事由為何?(25 分)

答:

民法第1052 條規定夫妻一方得請求法院判決離婚之原因計10 款,其中有4 款分別於第1053 條及第1054 條規定離婚請求權之消滅事由,分述如下:
(一)因第1052 條第1 款(重婚)及第2 款(與配偶以外之人合意性交)情事:有請求權之一方,於事前同意事後宥恕,或知悉後已逾6 個月,或自其事情發生後已逾2 年者,不得請求離婚。
(二)因第1052 條第6 款(夫妻之一方意圖殺害他方)及第10 款(因故意犯罪,經判處有期徒刑逾6 個月確定)情事:有請求權之一方,自知悉後已逾1 年,或自其事情發生後已逾5 年者,不得請求離婚。

附註:

民法第 1052 條:夫妻之一方,有下列情形之一者,他方得向法院請求離婚:
一、重婚
二、與配偶以外之人合意性交
三、夫妻之一方對他方為不堪同居之虐待。
四、夫妻之一方對他方之直系親屬為虐待,或夫妻一方之直系親屬對他方為虐待,致不堪為共同生活。
五、夫妻之一方以惡意遺棄他方在繼續狀態中。
六、夫妻之一方意圖殺害他方
七、有不治之惡疾。
八、有重大不治之精神病。
九、生死不明已逾三年。
十、因故意犯罪,經判處有期徒刑逾六個月確定
有前項以外之重大事由,難以維持婚姻者,夫妻之一方得請求離婚。但其事由應由夫妻之一方負責者,僅他方得請求離婚。

 

四. 同一信託之受託人若有數人時,該信託財產之權利歸屬如何?該信託事務之處理應如何進行?若因處理信託事務負擔債務者,該多數受託人是否應個別負責? (25 分)

答:

(一)同一信託之受託人有數人時,稱之為共同信託。有關共同信託之信託財產權利歸屬,依信託法第28 條第1 項規定為受託人公同共有
(二)因共同信託財產為受託人公同共有,故對於信託事務之處理共同信託人應依相關法律規定,非可由共同受託人任意行使(參民法第828 條)。依信託法第28 條第2 項及第3 項規定,共同信託事務之處理係採共同行動原則:

1.除經常事務簡易修繕保存行為得由任一受託人單獨為之,或信託行為另有訂定,從其訂定外,應由全體受託人共同為之
2.受託人意思不一致時,應得受益人全體之同意。受益人意思不一致時,得聲請法院裁定之
3.受託人有數人者,對其中一人所為之意思表示,對全體發生效力。

(三)有關共同信託人因處理信託事務負擔債務之責任,依信託法第29 條規定,共同信託人對受益人因信託行為負擔之債務負連帶清償責任;其因處理信託事務負擔債務者,亦同。

所謂「因處理信託事務負擔債務」,應指受託人因管理處分信託財產而對他人負擔之債務。
例如受託人僱工修繕屬於信託財產之房屋,而負擔修繕費用之債務。

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一、土地所有權人出售其自用住宅用地者,土地增值稅享有特別稅率,但適用該特別稅率時,有面積及次數限制。

試問,土地所有權人申報之自用住宅用地面積超過面積限制時,依何順序計算至規定之面積限制為止?

又,在那些情形之下,土地所有權人再出售其自用住宅用地時,適用增值稅特別稅率不受一次之限制?

(25 分) 

答:

(一)依「土地稅法施行細則」之規定如下:

1.土地所有權人申報出售在「土地稅法 (以下簡稱本法)」施行區域內之自用住宅用地,面積超過本法第三十四條第一項規定時,

 (1).應依土地所有權人擇定之適用順序計算至該規定之面積限制為止;

 (2.)土地所有權人未擇定者,應以各筆土地本法第三十三條規定計算之土地增值稅由高至低之適用順序計算之。


2.本細則中華民國一○三年一月十三日修正施行前出售自用住宅用地尚未核課確定案件,適用前項規定。(土地稅法施 44) 

(二)依土地稅法第三十四條之規定:

土地所有權人出售其自用住宅用地者,都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分,其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之;超過三公畝或七公畝者,其超過部分之土地漲價總數額,依前條規定之稅率徵收之。
前項土地於出售前一年內,曾供營業使用或出租者,不適用前項規定。
第一項規定於自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值百分之十者,不適用之。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。
土地所有權人,依第一項規定稅率繳納土地增值稅者,以一次為限。
土地所有權人適用前項規定後,再出售其自用住宅用地,符合下列各款規定者,不受前項一次之限制:
一、出售都市土地面積未超過一.五公畝部分或非都市土地面積未超過三.五公畝部分。
二、出售時土地所有權人與其配偶未成年子女無該自用住宅以外之房屋
三、出售前持有該土地六年以上
四、土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍持有該自用住宅連續滿六年
五、出售前五年內,無供營業使用或出租。
因增訂前項規定造成直轄市政府及縣(市)政府稅收之實質損失,於財政收支劃分法修正擴大中央統籌分配稅款規模之規定施行前,由中央政府補足之,並不受預算法第二十三條有關公債收入不得充經常支出之用之限制。
前項實質損失之計算,由中央主管機關與直轄市政府及縣(市)政府協商之。

 

二、所得稅法對於個人之房屋、土地交易所得稅之稅率規定為何?(25 分) 

答:

(一) 境內居住個人:
 1.持有房屋、土地之期間在一年以內者,稅率為百分之四十五。
 2.持有房屋、土地之期間超過一年,未逾二年者,稅率為百分之三十五。
 3.持有房屋、土地之期間超過二年,未逾十年者,稅率為百分之二十。
 4.持有房屋、土地之期間超過十年者,稅率為百分之十五。
 5.因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素,交易持有期間在二年以下之房屋、土地者,稅率為百分之二十。
 6.個人以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算二年內完成並銷售該房屋、土地者,稅率為百分之二十。
 7.符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地,按本項規定計算之餘額超過四百萬元部分,稅率為百分之十。(所得稅 14 之 4Ⅲ後段一)
(二) 非境內居住個人:
 1.持有房屋、土地之期間在一年以內者,稅率為百分之四十五。
 2.持有房屋、土地之期間超過一年者,稅率為百分之三十五。(所得稅 14 之 4Ⅲ後段二)
 (三) 持有期間合併計算:
 第四條之四第一項第一款(持有期間在二年以內應適用新制課稅)、第四條之五第一項第一款(自住房地連續滿 6 年)及前項(稅率)有關期間之規定,於繼承或受遺贈取得者,得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。(所得稅 14 之 4Ⅳ) 

房地合一稅-個人.png

 

三、土地增值稅、遺產稅及贈與稅之納稅義務人各為何?試分別說明之。(25 分) 

答:

(一)土地增值稅之納稅義務人如左:
 一、土地為有償移轉者,為原所有權人。
 二、土地為無償移轉者,為取得所有權之人。
 三、土地設定典權者,為出典人
前項所稱有償移轉,指買賣交換政府照價收買徵收等方式之移轉;
  所稱無償移轉,指遺贈贈與等方式之移轉。(土稅 5)

(二)遺產稅之納稅義務人如左:
一、有遺囑執行人者,為遺囑執行人
二、無遺囑執行人者,為繼承人受遺贈人
三、無遺囑執行人及繼承人者,為依法選定遺產管理人
其應選定遺產管理人,於死亡發生之日起六個月內未經選定呈報法院者,或因特定原因不能選定者,稽徵機關得依非訟事件法之規定,申請法院指定遺產管理人。

 (三)贈與稅之納稅義務人為贈與人。
但贈與人有下列情形之一者,以受贈人為納稅義務人:
 一、行蹤不明。
 二、逾本法規定繳納期限尚未繳納,且在中華民國境內無財產可供執行。
 三、死亡時贈與稅尚未核課。
 依前項規定受贈人有二人以上者,應按受贈財產之價值比例,依本法規定計算之應納稅額,負納稅義務。(遺贈 7)

 

四、不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者,均應申報繳納契稅。試問,在那些情形之下,免繳契稅?又在那些情形之下,不課徵契稅?(25 分) 

答:

(一)

1.有下列情形之一者,免徵契稅:
一、各級政府機關地方自治團體公立學校因公使用而取得之不動產。但供營業用者,不適用之。
二、政府經營之郵政事業,因業務使用而取得之不動產。
三、政府因公務需要,以公有不動產交換,或因土地重劃而交換不動產取得所有權者。
四、建築物於建造完成前,變更起造人名義者。但依第十二條第二項規定應申報納稅者,不適用之。
五、建築物於建造完成前,其興建中之建築工程讓與他人繼續建造未完工部分,因而變更起造人名義為受讓人,並以該受讓人為起造人名義取得使用執照者。(契 14)
2. 在開徵土地增值稅區域之土地,免徵契稅。(契 2 但)


(二)不動產為信託財產者,於左列各款信託關係人間移轉所有權,不課徵契稅:
一、因信託行為成立,委託人與受託人間。
二、信託關係存續中受託人變更時,原受託人與新受託人間。
三、信託契約明定信託財產之受益人為委託人者,信託關係消滅時,受託人與受益人間。(自益信託)
四、因遺囑成立之信託,於信託關係消滅時,受託人與受益人間。
五、因信託行為不成立無效解除撤銷,委託人與受託人間。(契 14-1) 

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105年1月1日房地合一課徵所得稅正式施行,為了鼓勵長期持有、抑制短期投資及符合居住正義,新制針對自住房地的交易給予不少租稅優惠規定,其中自住房地交易之課稅所得在400萬元以下免稅,這是在105年1月1日以前交易案件所沒有的優惠,可說是對交易自住房地者的一大福音。

於不動產交易前6年,未曾適用自住房地優惠,應如何適用?

個人交易自住的房屋、土地符合下列各項條件,課稅所得400萬元以內者免納所得稅,超過400萬元者,就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅:

1.個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年。
(白話說明:未成年子女是指未滿二十歲的子女喔~
如果以父母的名義買房子給已成年子女居住,由滿二十歲以上的已成年子女設籍,擁有不動產所有權的父母若沒有設籍在該房屋,就不符合自住的規定了)

2.交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用。

3.個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。
(白話說明:每家戶~六年內只能適用一次優惠稅率)

其中上列第3項條件之適用,係依據交易時個人與其配偶及未成年子女是否曾申請適用該項優惠。
如交易時未成年子女已成年,即便其先前已經核定適用自住房地優惠,亦毋需納入考慮。

國稅局舉例說明:
甲君105年購入A自住房地,甲君女兒乙君106年(14歲)受贈取得B自住房地,乙君於114年(22歲)出售B房地時,經核定符合自住房地租稅優惠。
如甲君續於115年出售A房地,因乙君已成年,所以在認定甲君出售A自住房地前6年內有無適用自住房地租稅優惠時,毋須考慮乙君是否曾適用該優惠情形,即甲君及乙君倆人得採個別認定。

國稅局另提醒納稅義務人,新制自住房地租稅優惠有關辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年的適用條件,係指交易該房地前,個人或其配偶、未成年子女,符合於該房屋辦竣戶籍登記,持有並居住該房屋連續滿6年,如僅有「成年子女」設籍於該房屋,尚不符合前開條件,故無法適用自住房地租稅優惠。

 

房地合一稅-個人.png

 

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房屋稅是地方稅,由各直轄市或縣市政府依房屋稅條例所定稅率區間決定徵收稅率。

目前臺灣各直轄市、縣市政府所定之稅率大致相同。

房屋稅並不是按房屋造價或市價計算,而是以房屋課稅現值乘以適用稅率計算得來。


房屋稅計算公式如下:

房屋核定單價×面積×(1-折舊率×折舊經歷年數)×街路等級調整率×適用稅率=應納房屋稅

房屋課稅現值=房屋核定單價×面積×(1-折舊率×折舊經歷年數)×街路等級調整率


適用稅率:



1.住家用
  (1)供自住或公益出租人出租使用者按房屋現值課徵1.2%
  (2)其他供住家用者按房屋現值課徵1.5%


2.非住家用
  (1)供人民團體等非營業用者按房屋現值課徵2%
  (2)供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者按房屋現值課徵3%


………分隔線………
各直轄市、縣市政府在上面公式中『房屋核定單價』、『街路等級調整率 』佔有較大的決定權。

例如最近台南市房屋稅調漲案,請看下列連結:

https://news.housefun.com.tw/news/article/331980131902.html?utm_source=fans-page.facebook.com&utm_medium=referral&utm_content=ohousefun&utm_campaign=normal_news


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要買賣、承租或其他原因,想知道房屋、土地的標示面積、內容、所有權人是誰、有沒有借錢抵押,該怎麼辦呢?

除了看權狀外,就是申請取得土地、建物的謄本是最直接明白了,要如何申請取得呢?

一、申請管道:

(一)、跑一趟地政事務所辦理:

  Step 1 要有房屋、土地資料:
      (1).請所有權人(賣方、或出租人)提供土地建物標示地段地號、建號資料;

         或
      (2).只有門牌號碼,也可利用「地籍圖資網路便民服務系統」上網查詢土地地段地號;
  Step 2 到地政事務所填寫申請書:向服務台索取並填寫申請書。 
  Step 3 繳交調閱費用:填寫申請書後抽取號碼牌,等候叫號至指定櫃檯,繳付申請費用 ,
                  謄本每頁 20 元,即可領取收據及謄本。

(二)、在任何可以上網的地方,透過「HiNet地政服務」線上申請謄本:

  Step 1 登入方式:

    1.利用中華電信的 HiNet 帳號、密碼登入。

    2.如你還不是 HiNet 客戶,也可「在這裏
                申請免月租費的HiNet地政隨身碼帳號(HN899*****),
       本帳號的計費方式為若您當月有使用本帳號查詢或申領地籍資料時,
                 才予計費(依地政業務收費標準計費),未使用時,則不收取月租費。

    3.購買「Hinet點數卡
 
  Step 2 進入 HiNet 地政服務網站的電子謄本系統:

               登入之後不會操作的朋友,系統操作說明裏有很詳細的解說。

  Step 3 確定調閱後費用也是每頁 20 元。

(三)、自104年7月31日起便利超商也可以申請地政電子謄本:

  Step 1:你需要有「自然人憑證

  Step 2:如何操作可以直接詢問便利商店店員,
                     或是先連結「超商申領電子謄本」上網查詢操作方式。

  Step 3 確定調閱後費用謄本每頁 20 元+超商手續費每筆10元+超商列印謄本每頁2元。
                  推廣文宣請看這

(四)、請地政士(代書)幫忙申請,地政士(代書)要如何收代辦費,就自行詢問囉~

 

二、謄本分三類:一般都能申請到是第二類謄本,可以參考「謄本範例

   ※第一類謄本:登記名義人或其他依法令得申請
   ※第二類謄本:任何人均得申請
   ※第三類謄本:1.登記名義人
                         2.具有法律上通知義務或權利義務得喪變更關係之利害關係人

 更詳細的內容可以參考「三類謄本新制Q&A 」、「新制三類謄本宣導動畫

★新制三類謄本新制實施前後對照表
謄本類型 實施前 實施後
第一類 顯示登記名義人全部登記資料。 顯示登記名義人全部登記資料。
第二類 顯示:
登記名義人之完整姓名、住址。
隱匿:
登記名義人之出生日期、統一編號。

顯示:
登記名義人部分姓名、部分統一編號及完整住址(登記名義人可申請隱匿地址)。
隱匿:
登記名義人之出生日期、部分姓名、部分統一編號、

債務人及債務額比例、設定義務人及其他依法令規定需隱匿之資料。

但限制登記、非自然人之姓名及統一編號,不在此限。

第三類   顯示:
登記名義人之完整姓名、住址。
隱匿:
登記名義人之出生日期、統一編號。

註1:土地登記規則自103年12月25日修正,並自104年2月2日實施。
註2:各類謄本申請資格,第一類及第二類謄本仍維持現行規定,
   第三類謄本申請人需為:
    1.登記名義人或
    2.具有法律上通知義務或權利義務得喪變更關係之利害關係人。


在網路上可以申請到哪一類謄本?

(一)申請人身份為登記名義人本人(所有權人)或其代理人,管理者或其代理人,
          以系統會員身份持自然人憑證或工商憑證登入系統後,
   可申請第一類登記/地籍謄本
   或第二類
   登記/地籍謄本、建物平面圖、地籍圖、土地建物異動索引
   
土地建物異動清冊

(二)以系統會員身份登入者,僅能申請第二類
   
登記/地籍謄本、建物平面圖、地籍圖、及土地建物異動索引

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利害關係人如要申請第三類謄本,則需親持相關證件
  親至各地所臨櫃申請,經承辦人檢閱所附文件確定後,始得申請。

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