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土地增值稅「自用住宅」優惠稅率重點整理:

什麼是「一生一次」與「一生一屋」?

自用住宅優惠稅率又可以分成「一生一次」及「一生一屋」二種,規定在「土地稅法第34條」第1~5項: 

(第1~4項為「一生一次」的規定;第5項為「一生一屋」的規定)

1.土地所有權人出售其自用住宅用地者,都市土地面積未超過3公畝部分或非都市土地面積未超過7公畝部分,其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按10%徵收之;超過3公畝或7公畝者,其超過部份之土地漲價總數額,依土地稅法第33條規定之稅率徵收之。

2.前項土地於出售前1年內,曾供營業使用或出租者,不適用前項規定。

3.第一項規定於自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值10%者,不適用之。但自用住宅建築工程完成滿1年以上者不在此限。

4.土地所有權人,依第一項規定稅率繳納土地增值稅者,以一次為限。

5.土地所有權人適用前項規定後,再出售其自用住宅用地,符合下列各款規定者,不受前項一次之限制:

(1).出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土第面積未超過3.5公畝部分。

(2).出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋。

(3).出售前持有該土地6年以上。

(4).土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。

(5).出售前5年內,無供營業使用或出租。

  

「土地稅法第34條」第1項所稱自用住宅用地之名詞解釋,可以參照「土地稅法第9條」:

本法所稱自用住宅用地,指土地所有權人或其配偶直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用之住宅用地。

直系親屬:包含爸爸、媽媽、阿公、阿媽、兒子、女兒、孫子、孫女,未成年或已成年均可。

 

「土地稅法第34條第1~4款」,即是「一生一次」優惠稅率之規定,

欲使用一生一次優惠稅率須符合下列幾款條件:

1.土地房屋所有權人:土地及房屋之所有權人,須為本人配偶直系親屬所有。

2.辦竣戶籍登記:本人、配偶或是直系親屬的戶籍須設在這間房子,惟法條規定「...於該地辦竣戶籍登記...」,所以只要在房屋土地移轉當時有戶籍遷入就可以了。

3.面積限制:都市土地面積在300平方公尺90.75以內;或非都市土地700平方公尺211.75以內。

4.無出租或營業使用:土地及房屋於移轉前1年內,不得出租或供營業使用。

5.房屋價值現值:自用住宅建築物工程完成後若未滿1年,其房屋的評定現值必須高於其基地公告土地現值的10%

6.一次限制:符合上述條件,享受自用住宅優惠稅率者,以每人一生限用1次為限。

7.可以「多戶」同時享用「一生一次」優惠稅率。如果同時擁有多戶自用住宅,也都符合條件,只要是在都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺範圍以內者,都可以規劃在同一時間點向稅捐稽徵機關申報土地增值稅,同時適用「一生一次」優惠稅率。

 

「土地稅法34條」第5,為「一生一屋」之規定:

欲使用一生一屋優惠稅率須符合之條件如下:

1.已享用過「一生一次」之規定

2.土地房屋所有權人:土地及房屋之所有權人,須為本人配偶未成年子女
未成年子女:指未滿二十歲的兒子、女兒。

3.辦竣戶籍登記:本人配偶或是未成年子女的戶籍須設在這間房子,惟法條規定「...於該地辦竣戶籍登記...」,所以同樣只要在房屋土地移轉當時有戶籍遷入就可以了。

4.一屋限制:於移轉時,其土地所有權人其配偶未成年子女,沒有該自用住宅以外之其他房屋。(房地移轉時,一家戶只能有該處房地,沒有其他的房屋)

5.持有期間:持有該自用住宅及該土地須6年以上

6.面積限制:都市土地面積在150平方公尺45.37以內;或非都市土地350平方公尺105.87以內。

7.無出租或營業使用:土地及房屋於移轉前5年內,不得出租或供營業使用。

8.「一生一屋」因規定於移轉時,土地所有權人與其配偶及未成年子女,須無該自用住宅以外之房屋,自然沒有同時享有優惠稅率之適用。

小叮嚀:申請按「一生一屋」優惠稅率課徵土地增值稅,應以自用住宅房地同時1次訂約出售者為限,不可分次出售。

 

節稅偏方 

夫妻各1次
夫妻各享有一生一次的機會,如果房子都登記在夫或妻名下,本人享用過1次之後,再次買賣時,如果符合上述自住條件,可以利用夫妻贈與不課徵土地增值稅、不計算贈與稅的規定,先把土地贈與配偶再以配偶的名義簽約買賣,適用自用住宅用地的優惠稅率。
 

一生一次多戶同時享受自用稅率(一生一屋不能同時擁有多戶)
如果同時擁有多戶自用住宅房屋,也都符合自住條件,可以規劃在同一天簽訂買賣契約同一天到稅捐處申報土地增值稅,在都市土地300平方公尺或非都市土地700平方公尺範圍內同時適用一生一次自用住宅用地優惠稅率。請注意僅一生一次可多戶同時申請適用,一生一屋因規定出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋,並不適用多戶同時出售者。

 

適用一生一屋 無次數限制
一生一次自用住宅用地優惠稅率一生限用1次,但只要符合一生一屋的各項條件,都可申請適用,無次數限制
 

選擇最有利的一處
尚未用過一生一次優惠稅率者,擁有多戶自用住宅房屋,如果沒有辦法安排同日訂約出售、同日申報,或者可能先後擁有不同地點的自用住宅房屋,可以評估優惠稅率用在那一戶出售時最有利。稅捐處有提供免費的試算服務,可以為您預先估算稅額,只要提供土地所有權人身分證影本及土地所有權狀影本或土地登記謄本,就可以向稅捐處申請每一間房子坐落的土地按自用住宅用地稅率核課時的土地增值稅是多少?按一般用地稅率核課時又是多少?選擇估算結果稅額最高那一間房子申請按自用住宅用地稅率課徵,當然,出售前1年沒有出租或供營業使用,在該地設有戶籍等基本條件是缺一不可的。

比例計算自用土地面積
如果沒有其他房屋,只有這1層樓房,又有部分不是作自用住宅使用,出售時評估的結果,還是選擇自用住宅用地優惠稅率繳納土地增值稅,在供自用住宅使用與非自用住宅使用部分能明確劃分的前提下,出售房屋坐落的土地可以申請依房屋實際使用面積比例計算所占土地面積,分別按自用住宅用地及一般用地稅率繳納土地增值稅。

補提申請自用
符合自用住宅用地的房子出售,如果漏未主張按自用住宅用地稅率繳納土地增值稅,可以在稅單所記載繳納期限內補附證明文件提出申請。

自益信託土地也可以適用
委託人與受益人同屬一人(即自益信託),且地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬做住宅使用,與土地信託目的不相違背者,委託人視同土地所有權人,只要符合自用住宅用地條件,受託人出售此筆土地時,可以適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

小叮嚀 
1.在出售土地時,如果不知道自己是否曾經使用過一生一次的自用住宅用地優惠稅率,可以向稅捐處查詢,它可是有資料庫建檔列管的哦!
2.提醒您夫妻贈與不動產節省土地增值稅,別忘了特種貨物及勞務稅(奢侈稅)相關規定。受贈人受贈之後在短期內銷售持有未滿2年之不動產,應依特種貨物及勞務稅條例(奢侈稅),按實際交易價格的15%或10%課徵特種貨物及勞務稅(奢侈稅)。

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105年1月1日房地合一課徵所得稅正式施行,為了鼓勵長期持有、抑制短期投資及符合居住正義,新制針對自住房地的交易給予不少租稅優惠規定,其中自住房地交易之課稅所得在400萬元以下免稅,這是在105年1月1日以前交易案件所沒有的優惠,可說是對交易自住房地者的一大福音。

於不動產交易前6年,未曾適用自住房地優惠,應如何適用?

個人交易自住的房屋、土地符合下列各項條件,課稅所得400萬元以內者免納所得稅,超過400萬元者,就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅:

1.個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年。
(白話說明:未成年子女是指未滿二十歲的子女喔~
如果以父母的名義買房子給已成年子女居住,由滿二十歲以上的已成年子女設籍,擁有不動產所有權的父母若沒有設籍在該房屋,就不符合自住的規定了)

2.交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用。

3.個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。
(白話說明:每家戶~六年內只能適用一次優惠稅率)

其中上列第3項條件之適用,係依據交易時個人與其配偶及未成年子女是否曾申請適用該項優惠。
如交易時未成年子女已成年,即便其先前已經核定適用自住房地優惠,亦毋需納入考慮。

國稅局舉例說明:
甲君105年購入A自住房地,甲君女兒乙君106年(14歲)受贈取得B自住房地,乙君於114年(22歲)出售B房地時,經核定符合自住房地租稅優惠。
如甲君續於115年出售A房地,因乙君已成年,所以在認定甲君出售A自住房地前6年內有無適用自住房地租稅優惠時,毋須考慮乙君是否曾適用該優惠情形,即甲君及乙君倆人得採個別認定。

國稅局另提醒納稅義務人,新制自住房地租稅優惠有關辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年的適用條件,係指交易該房地前,個人或其配偶、未成年子女,符合於該房屋辦竣戶籍登記,持有並居住該房屋連續滿6年,如僅有「成年子女」設籍於該房屋,尚不符合前開條件,故無法適用自住房地租稅優惠。

 

房地合一稅-個人.png

 

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房屋稅是地方稅,由各直轄市或縣市政府依房屋稅條例所定稅率區間決定徵收稅率。

目前臺灣各直轄市、縣市政府所定之稅率大致相同。

房屋稅並不是按房屋造價或市價計算,而是以房屋課稅現值乘以適用稅率計算得來。


房屋稅計算公式如下:

房屋核定單價×面積×(1-折舊率×折舊經歷年數)×街路等級調整率×適用稅率=應納房屋稅

房屋課稅現值=房屋核定單價×面積×(1-折舊率×折舊經歷年數)×街路等級調整率


適用稅率:



1.住家用
  (1)供自住或公益出租人出租使用者按房屋現值課徵1.2%
  (2)其他供住家用者按房屋現值課徵1.5%


2.非住家用
  (1)供人民團體等非營業用者按房屋現值課徵2%
  (2)供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者按房屋現值課徵3%


………分隔線………
各直轄市、縣市政府在上面公式中『房屋核定單價』、『街路等級調整率 』佔有較大的決定權。

例如最近台南市房屋稅調漲案,請看下列連結:

https://news.housefun.com.tw/news/article/331980131902.html?utm_source=fans-page.facebook.com&utm_medium=referral&utm_content=ohousefun&utm_campaign=normal_news


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