預售屋、新成屋…如何買便宜?或買好厝?
一分錢一分貨,房屋即使是在同一個建案、同一棟大樓,因為不同格局、不同樓層、不同方位、不同面向、棟距大小、採光通風程度,每坪單價的訂價就有不同。
例如:雖然同一棟大樓、相同方位、相同格局,但是不同樓層也有價差。

若以預售屋、新成屋來說,你想買便宜?想挑方位?還是想挑樓層?都會影響你要談的價格。

哪些樓層價格最好談呢?
由於預售屋、新成屋的價格由建商決定(若是由代銷包銷的建案,則可能由代銷訂價),所以各樓層的價差沒有公訂的標準。
不過一般來說2 樓與 4 樓的訂價通常最低,很多建案的 2 樓與 4 樓同價。
如果是車道上的2樓,通常價格又會再低一點,就可能是建案中的廣告戶,價格最優惠的戶別。

除了 2 樓和 4 樓外,優惠的樓層也會和建案的公設、停車空間、消防法規有關。

有些建案基地不大,車位採機械循環式,由於買方會擔心機械震動、噪音問題,所以車位上方的戶別就比較有議價空間。
例如:預售屋的機械循環車位規劃在B1~2F,所以該棟的 3 樓就比較好談價格。

樓層較高的大樓,需規劃中繼水箱,水箱下方的戶別也同樣有震動和噪音疑慮,議價空間也會較大。中繼水箱所在樓層通常在總樓層數二分之一處的樓層,例如:總樓層為24樓,中繼水箱大約會在12樓上下的樓層處。

至於樓層價差,則視建商的規劃和建物的總樓高而異。
如果建商希望整棟社區的成交價不要落差太大,那麼各樓層的單坪價差可能只有 $2000~$3000。
例如:若4樓的訂價為每坪16萬元,那麼 9 樓的每坪訂價可能為17萬元左右。

有些高房價地區的建商一律以每坪差異 $5000 作為樓層價差訂價,至於實際售價價差則依建案的折扣數而定。

有的建商依分樓高分階段分級距訂價,
例如:總樓高如為 12 樓,
5 樓以下為低樓層,
6-9 樓為中間樓層,
10 樓以上為高樓層,
6-9 樓間各樓層每坪可能僅加幾千元,但到 10 樓以上,單價立刻跳上另一個階級。

如有景觀訴求,價差就會更明顯。

如果有消防灑水頭,由於會影響裝潢後的樓層淨高,價差也會略有影響
除非是超高樓層,每個樓層都要有消防灑水頭,不然一般建案皆以 11 樓以上需要規劃消防灑水頭,使得 11 樓以上略有抗性,至於是否有價差,則依建商訂價策略而異。

此外,由於頂樓有日曬室溫較高、下雨怕漏水的疑慮,有些建商反而會將頂樓的次高樓層訂為整棟建案最高的價格,也反映了一般買方的指定購買率和需求。

以上是一般建案的各樓層訂價邏輯,另外如果遇到特殊設計的房屋產品,像是某些樓層有規劃露台、或有挑高、或樓中樓的規劃等,訂價也會斟酌
調整。
例如:新式建築的2樓若無管線轉折的問題,並且有未計入權狀坪數的露台使用權,那麼該2樓的每坪單價可能與該棟大樓的高樓層價格相當了。

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