問:什麼是公設比?

答:「公設比」就是所有權狀中非屬房屋實際使用坪數部分的比值,公設比愈高,表示公共設施所佔的坪數愈高,相對來說,實際使用坪數就愈低。

   計算式=持有公共設施坪數÷總坪數(權狀坪數)×100%=公設比

   公設比計算舉例如下圖:

權狀範例.png

●有些權狀公設是包含車位的,需分開計算,不宜計入公設比或房屋權狀內。

●若權狀沒有明確指出「車位面積」,一般是自公設面積中,找出約9~13坪左右的產權,最有可能是1個車位面積。

●車位的購買一般習慣是以單價計,不以面積計。

 

 

問:公設比多少才合理?

答:合理的公設比並沒有一定的標準,一般建議如下:

公設比-1.png

如果房屋共同使用部分的權狀坪數內含車位,則公設比會大大提高。

若公設比過高或權狀坪數中內含車位的房屋,通常單價可能會比鄰近地區正常規格的房屋略低一些,買屋人在比價時要特別注意。

如果停車位獨立計價,必需將權狀坪數扣除停車位面積,才是買方以每坪「單價」計價的物權面積。千萬別被建商或賣方矇混了。

 

問:公設比愈小愈好嗎?

答:一般來說,公設分為「大公」與「小公」,「大公」、「小公」為建築實務上,對於公共設施常用之說法,雖無法令依據,但已約定成俗。

「大公」一般包含:門廳、運動休閒設施、游泳池、管理員室、受電室、屋頂突出物、機械房、發電機室、蓄水池、水箱、地下避難室與樓梯間、...等,全體住戶均可能共同使用之公共設施。

「小公」一般包含:指每一層樓的樓梯間、電梯間、通道、走道、花台...等,同一樓層住戶可以共同使用之公共設施。

公設比低的建案,代表建商刪減了一些不必要的設施,像是游泳池、健身房、交誼廳...等,對買房者不見得好或不好,而視各住戶的居住使用習慣而定。 
低公設比的建案常見特點為樓梯、電梯、大廳空間明顯較小,並且建商可能因此拉高單價,換算總價不見得比高公設比的建案便宜很多,未來屋主轉手時,獲得的增值空間反而有限。 
「低公設比不代表使用面積大」,建商仍可能在建物登記項目動手腳,消費者最好留意,別輕易被業者的「數字遊戲」所迷惑。

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